בשנים האחרונות הולכת ומתפשטת המגמה של מכירת עסקים כדמי פינוי. מדובר בתופעה נפוצה בעיקר במרכז הארץ באזורי מסחר מבוקשים, שלא אחת מעוררת התנגדות בקרב בעלי עסקים. יחד עם זאת, לעיתים מדובר בצעד שאין להימנע ממנו, כך שחשוב להבין מהו סוג זה של עסקאות ומתי הן נחוצות.
מהם הגורמים שישפיעו על מחיר העסקה בדמי פינוי?
חלק מהגורמים שיכולים להשפיע על גובה העיסקה יהיו:
- מיקום העסק – עסק ששוכן במיקום טוב ומבוקש יכול לדרוש דמי פינוי.
- השקעה בנכס מושכר – כגון הופסת מרפסת, מחסן, מקומות ישיבה, צביעתו מחדש של העסק, הוספת מחיצות, בניית נישות או קירות גבס, התקנת ויטרינה ותכנון ובנייה של גלריה.
- ציוד שנשאר בעסק – כמו מערכות מיזוג ותאורה, מראות, דלפקים, מדפים ורהיטים מסוגים שונים.
- מעגל לקוחות קבוע.
התנגדות לדמי פינוי בקרב משקיעים
בשוק יש לא מעט משקיעים שעדיין מתנגדים לתופעת דמי הפינוי, בעיקר עבור מיקומו של עסק, ומבחינתם ההתנגדות לכאורה מוצדקת. אנשי עסקים אלו רואים בדמי פינוי עבור מיקום תשלום שאינו בר מימוש, לעומת תשלום עבור ציוד או תשתיות ששוכר העסק השקיע בו. למעשה, הם רואים בדמי הפינוי אמצעי סחיטה לעשיית רווח של מוכרי עסקים, המנצלים את מצב השוק לטובתם. ואולם, לעיתים קרובות יש להתגמש עם המציאות ועם כללי המשחק על מנת להישאר בעניינים.
דמי פינוי ככורח המציאות
כאמור, עבור עסקים רבים דמי פינוי הינם כורח מציאות, שלעיתים מבדיל בין קיומו לאי קיומו של עסק. יש להבין כי בימינו הסיכוי למצוא מיקום טוב ומרכזי לחנות הוא נמוך מאוד עד בלתי אפשרי, וגם במקרה בו מתפנה נכס במיקום טוב רבים יתמודדו על הזכות לרשת אותו. לכן, לעיתים קרובות הבחירה היא בין תשלום דמי פינוי לבין אי פתיחתו של העסק, מה שכרוך בהפסד כספי שקשה או אי אפשר לעמוד בו.
שאלות למומחים
מהן עלויות דמי פינוי הממוצעות בשוק?
תשובה: עלויות דמי פינוי משתנות בהתאם לגודלו ומיקומו של העסק, וקיים למשל הבדל ניכר בין דמי פינוי של עסק למסירה באשדוד או עסק למסירה בתל אביב. המחירים עשויים להתחיל בעשרות אלפי שקלים ולהגיע אפילו למאות אלפים, כאשר סכומים גבוהים נדרשים בעיקר על ידי שוכרים של חנויות בענף המזון, ורשתות בתחום הקמעונאות.
מי יכול בימינו לוותר על דמי פינוי?
תשובה: בימינו ויתור על דמי פינוי הינו נחלתם של בעלי אורך רוח כלכלי, המאפשר להם להמתין תקופות ממושכות להתפנותו של נכס. לדוגמא, בעלי רשתות גדולות לעיתיים מוכנים להמתין חודשים ואף שנים לנכס שיתפנה ללא דמי פינוי.
בדיקת כדאיות עסקת דמי פינוי
ברשותנו מצויים הכלים הנדרשים לחישוב כדאיותה הכלכלית של כל עסקת דמי פינוי. אנו נבדוק אופציות אטרקטיביות יותר במיקום המבוקש, ובאזורים אחרים שיכולים אף הם להתאים לצרכי העסק. לפרטים נוספים ולקבלת הכוונה וסיוע מקצועי הינכם מוזמנים לפנות אלינו.
הערה: מאמר זה נכתב בלשון זכר, אך מופנה כמובן גם לנשים.